房地产调控政策千千万，但就目前效果来看，尚未达到预期，由此可见，房地产市场被伤得还是比较深的。

密集调控楼市回暖信号不太明显？

据中原数据显示，截至8月底，2022年内房地产调控已超700次，而2021年同期只有420次，同比上涨接近67%。仅8月份一个月内，就有超过90个城市发布了120多条稳楼市政策。政策密集程度可谓空前。

从另一个角度不难解读出，越是政策密集，越是利好不断，越预示着市场的残酷和下行压力巨大，没有无缘无故的政策，更没有无缘无故调动不起来的市场。

是政策没有用吗？当然不是，如果没有这些政策房地产市场可能更加不堪，而在这场稳楼市保卫战中，这些调控的作用已经发挥了出来，但距离复苏还有很大的距离。

就好像购房者跑不动了，能量不足，无论你如何帮助都无济于事，根本走不动，除非你背着跑，但已经很沉，是个巨大的负担。

这一切并不能说明购房者不想跑，不是说他们不需要买房，恰恰相反，想买房的仍然大有人在，也就是说无论是刚需还是改善购房者，长期来看，需要依然很旺盛。

但问题卡在哪里，想必都知道怎么回事。

一是真的没钱，二是缺乏信心。

如果单纯是没钱，虽然最痛苦的就是他们，但市场不怕，因为还有有钱人，主要是大家都没信心，当都没有信心的时候，有钱人也不再为楼市做贡献，他们是纯粹的逐利者，不能说错，但事实就是如此。

房地产走到今天，追究谁的责任，不是现在，最要紧的是，如何改变现状，从过去的历史中总结教训。购房者必须保持清醒的头脑。

如何让房地产不再拖累经济，或者说让房地产在稳经济增长过程中继续发挥应有的作用，是当务之急。稳增长刻不容缓，也是历史使命。

指望刚需和改善购房者有戏吗？

9月1日，人民财评文章《稳增长更需激发市场活力》认为，“留得青山在，不怕没柴烧”。市场主体是经济的力量载体，市场活力来自于市场主体。因此，我们要激发市场活力，最基本的就是要保住千千万万个市场主体。培育和壮大市场主体、更大激发市场活力和社会创造力，还需要继续深入推进“放管服”改革。

而房地产市场主体来自于一个个开发商和购房者，只有他们有了活力，市场才能活起来，也才能谈复苏的希望。他们有信心吗？他们的活力又从何而来？

一定程度上可以说，购房者是看着开发商的，因为这轮购房者的理性源于开发商的“不靠谱”，让他们失去了信心，所以解铃还须系铃人。

尽管在业绩报告会上，多位开发商大佬都纷纷表示，房地产正处在筑底阶段，对接下来的市场有信心，至少下半年不会比上半年差。可以说也是表现出难得的态度。

究竟是喊口号式的为自己壮胆还是真的内心很强大？尚不得而知，但不可否认，开发商的集体信心或许会传导到购房端，为购房者树立信心提供了支持。

现实总是很残酷，客观因素影响也总是那么让人意想不到，一次次本以为的市场恢复总是被现实向后击退，所以，这次能否真的如愿以偿，还不敢把话说太满。

我个人就觉得这样挺好的，虽然大家都在经历一个深度调整的阵痛期，但是也不全是坏事，如果能从这次教训中得到启发，或者说可以调整过往的思维，探索新的逻辑，说不定是好事。

但此时也有一些专家建议，指望刚需和改善购房者行不通，而救房地产只救三四线城市也不够。

必须另辟蹊径？

这个问题就是，困难时期先救谁？

楼市的僵局如何打破？

之前北师大教授的一句话再次回响在我耳畔，他说，刚需撑不起救市的责任，因为刚需永远不会带头冲进市场，只能跟在别人后面。

我记得当时我的评论是，有一定道理，毕竟刚需一般都输不起，他们不敢也没有那个资本去赌一把，所以总是跟在比人后面，这一点不奇怪。

这种场景大家都很熟悉，过去胆大有钱人买房，大部分都赚得个盆满钵满，当普通老百姓意识到时，明眼人都知道最好的机会已经不在了，但刚需还在往里冲，这是前期炒房者乐见其成的。

这就是一些三四线城市在市场波动中败下来的原因，有的地方从几万高点跌落几乎到了腰斩，谁也别说话站着不腰疼，都别说你聪明，更别说你胆大。因为经济基础决定了你的行动。

你有500万，花100万买套房，他只有10万，却要花20万买房，他真的不敢。所以指望这些刚需打头阵去炒房，他们不敢，但我知道，这位北师大教授的弦外之音很明显，他认为只能靠炒房、投资，他可曾经是毫不掩饰对炒房支持的人，因为他说过“投机炒房可以平抑房价”等诸多雷人的言论。

不评论他，因为他就是公开支持炒房的人，我们也拿他没办法。但如今房子是用来住的而不是用来炒的这个定位成了房地产调控的底线。而国家也一直支持刚需和改善等合理自住需求，那么在此基础上，该如何调动起市场的活跃度呢？

还有一位尹姓专家表示，现在救市有一个悖论，还有余钱余利去投资的人是相对富裕的人。尽管底下的人更需要帮助，但救他们起不了太大的作用。唯独去救投资，才能带来对经济的刺激作用。要有效就必须救投资，而救投资就是先救富人。而恢复房地产的流动，不是针对三四线城市，而是要把政策利好交给一二线城市。

前半部分的话跟北师大教授如出一辙，我不能说毫无道理，而且按照他们的逻辑可能也行得通，或许有用，因为过去就是这个套路，让那些炒房投资者先成为有钱人，然后开始玩游戏，把普通人装进去，一起上了船，房地产这条大船只能快速向前滑，一旦慢下来，谁都无法接受，当大家的利益都绑在一起时，每个人都成为房地产市场上涨的帮凶。

所以，雪崩时没有一片雪花是无辜的，这句话非常有道理。

先救谁？先救哪里？

可是有钱人或者炒房者也不傻，他们会这么听话？他们反而是一批你越让他干啥他越知道不能干啥的人。房地产市场逻辑已变，难道我们为了恢复活力就要重走过去的老路？这个代价还小吗？难道走到今天不是因为这些问题吗？难道还不趁此刮骨疗伤，还要恶性循环吗？

我想不会的。即使这些专家说得有一定道理，但那只是他们的道理。

除了先救有钱人或炒房投资者，另一个突破口是先救一线城市和强二线城市。对于这个建议，可能行得通。因为当前楼市确实有个悖论，就是三四线城市救得最欢，也是最难救起的。

我们看一下各级城市的反应情况，尽管楼市仍在探底，但部分一线和强二线城市出现率先回暖的趋势。7月份，成都新房、二手房价格涨幅连续多月居70城首位，涨幅分别为1%、1.3%。值得注意的是，7月份楼市稳中复苏的城市，以二线为主。

这是因为一线城市和强二线城市更有强劲的需求，因为在人口流入和产业资源支撑上，是三四线城市无法比拟的，而这一切也正是支撑房地产的重要因素。

火车跑得快，全凭车头带。一二线城市如果在更好的政策扶持下，率先恢复，会起到想象中的引领作用吗？会不会让三四线城市更差？就跟让一部分人先富起来，结果是先富很难带后富，差距越来越大一样。

这些专家是继续让房地产走向原来的老路上还是什么居心？我不知道，但我知道，房地产再也不能重走老路，必须趁机刮骨疗毒了。