六种烂地排排看，所谓烂地，就是拿了也就拿了

当前拿地的重要性基本上已经达成了全行业的共识，地拿好了，做得再烂也很难亏，地拿不好，做得再辛苦也很难盈利。所以项目在拿地阶段就必须好好甄别优劣，本文就是试着讲讲，有哪些类型的烂地，需要投资人员睁大眼睛去思考合理的处理方式，以防掉坑里。

其实烂与不烂都是相对的，房价的上涨能让所有的烂地都变成好地，就算如烂尾楼，在房价大涨的带动下，也能逐渐解套。但烂地的最厉害的地方，就是能阻滞乃至拖垮一个企业，丧失发展机会事小，破产事大。总之，拿好地一直都是投拓人员核心诉求之一。

一、烂地之首：地王

平心而论，地王是个中性词，在市场上行周期，拍个地王没啥大不了的，过两天另一场土拍就能把地王的桂冠拿回去，甚至拍地王还能加强房企的品牌建设，向购房人展示企业实力，广告钱都省了，很多城市赚大钱的项目当初都是地王。

但是，地王总归是地王，可以是某个时点拍出的单宗地王，也可以是某段时间拍出的一批地王，然后市场陡然下行，不小心站在了高高的山岗上。

市场上行周期的地王是蜜糖，市场下行周期的地王是毒药。

地王是最难处理的，一般地王总价都不低，自己开发肯定亏，转让也必须折价亏着卖，退地损失保证金。大开发商还好，规模大有一定的腾挪空间，小开发商拍了地王走不脱的话、真的就把一辈子的财富积累给交代了。当然开发商拍地王，也是支援地方经济的建设，效果等同于买彩票，还是值得鼓励的。

烂地变好办法：救不活的，除非地主方认亏。或者耐心点，等下一波风起。

二、烂地之二：调规、变性

这种地特指已经拿了土地证，然后业主或中介信誓旦旦得表示可以调整规划，把工业、商办调整成住宅，顺带再拔点容积率上去。就是用工业地的价钱加点调规的费用买了一块住宅地，看起来是不是很划算！

其实捏？

调规变性领域是政府土地系统出事的重灾区，现在是法制社会，政府对利益量非常大的领域一般都持非常审慎的态度，就怕出事，讲不清的事情不如不做。所以现在调规变性一般都是禁区，有些落后区域可能为了盘活存量土地市场也出过文允许调规变性的存在，但是在实际操作过程中，推进的难度很大，时间上存在不确定性。

所以这种变性的地谨慎收，有时候收了给自己找麻烦，很简单的道理，如果业主能搞定调规、变性，他早自己去弄了，还会留给你搞么。

烂地变好办法：如果真的想收，也愿意赌一把试试看，那就分期付款，先付工业地的钱，等变性完成后再付剩下的钱，就算变性搞不定，也就当收个厂，未来等收储了。

三、烂地之三：烂尾楼

收烂尾楼，是要本着把房子炸掉重造的心态去搞，千万不要怜惜上面一点点的建安成本，然后把所有成本都摊到土地上去。

烂尾楼，的特点就是资不抵债。如果资能抵过债，早就被人收购或者被法拍还债了，就是因为资不抵债，债权人不愿意蚀本，互相扯皮，所以才烂着。资不抵债的项目困难就是让那些债权人一个个都认亏，所以千万不要直接股权收购进去了，进去了就会陷入无限循环的扯皮中去。要么就是政府主导一个个摁平债权人，进行资产重组，要么就是协商法拍，把债务完全隔离。

烂地变好办法：摊摊手，政府都没法处理那种项目、让它烂在那里那么久了，企业难道就有能力力挽狂澜？这种地，只能是借钱让政府趟平一切去收储，然后走招拍挂路线，如果政府都不愿意介入，回避之。

四、烂地之四：一二级联动

现在北方和西部总会有很多土地方或中介使劲拍胸脯，表示自家整理的地，一定可以确保获取，要求在地还没挂的时候就要转让给你，溢价还不低。商务条件套路就是谈定一个合理价钱，成交价低于这个数的买方全额补给卖方，高于这个数的卖方就不收钱，也没有设条件也没有什么证明，就是一个包生儿子的套路。

的确，从前有很多地都是被政府和勾地企业底价锁定的，不仅政府会劝退、企业也会出动黑白势力保护地块不让别人摘牌。但关键现在国家有规定，住宅用地要公平公正公开得竞价，不能设置一点条件，所以其他开发商是可以自由报名的。如果一块一二级联动的地块高溢价成交，那说明土地方根本是胡扯蛋，一点用处都没有；但如果是底价成交了，就尴尬了，因为根本没法判断，到底是市场因素导致没人参与还是因为土地方的努力，然后溢价就稀里糊涂得给付了。

烂地变好办法：这种项目很容易滋生腐败，土地方或中介方空头套白狼赚钱；一个可能比较好的办法就是事前达成一个协议，但是保证金啥的都由土地方或中介方自己筹措，拿到地了再行收购，拿不到地协议自动失效，也不费精力，当然溢价这种也是愿打愿挨的事情，就算市场不好被捡到了，土地方或中介方起码自己也出了点本钱。

五、烂地之五：旧改

旧改是贯穿整个中国房地产发展周期的一个重要形式，好的旧改项目让房地产企业弯道超车发大财，不好的旧改项目直接让房地产企业拖到破产。

旧改项目是属于非常明显的行百里路半九十，最后的攻坚非常难，就算搞成司法强拆也要拖个1、2年，但是大部分资金在一开始就消耗完毕了，开始不断产生利息，房地产企业是高负债企业，拖得时间一长往往就变成资不抵债，然后企业爆仓。

烂地变好办法：政府首位度高的棚改工程，或者别人已经拆的七七八八的时候再强势介入。

六、烂地之六：商办

严格来说，商办其实并不差，体现在资产负债表里面就是资产增值能力强。但商办也有个特点，由于国内的资产证券化发展比较差，商办变现能力非常弱，资产不断沉淀，吃现金流。而内地开发商的特点就是高负债，一旦现金流减少，是非常痛苦的。

结合本文烂地1-5都有个特点，现金流回收慢，所以商办也阶段性被归为烂地。

烂地变好办法：做公寓、做底商、不持有，抓现金流，或者找个股权合作的大爷一起来玩做小股操盘甚至轻资产运营。