7月德阳发布购房补贴新政，房天下小编走访众多在售项目，获悉新政刺激效果在部分项目初获成效。对于大家关心的未来德阳楼市走向、德阳楼市如何长期良性发展等宏观走向性问题，德阳房天下总编辑徐辉约访德阳协力·地产营销局局长刘德春，在周末夜晚和他在空山夜话德阳楼市。
对于德阳未来的市场走势需要从目前的市场状况开始分析。首先，德阳南北片区需区别对待，城北片区目前像山海天、花雨树、龙湾上城、御锦苑、春天印象等等改善型的住宅产品（均价4350元/㎡以上）都快售罄，因供应量的不足，或许即将出现购房者想买买不到的情况，城北也即将进入房荒阶段，预计到年底的时候，城北的房子因品质、环境和稀缺性等原因，价格将有整体上扬的可能，但上扬空间的大小也受到城南整体房价的制约，500元/㎡的幅差不是没有可能。
7月黄河片区推出了新的土地，应该会有新的开发商入驻，而这时开发商取地的土地成本相较几年前会有所降低，2年内整个城北片区新的竞争格局必将形成，对应的房价走势应该平稳上升（宏观经济、人口今年都是低点）。
而城南片区目前供应量偏大，竞争态势严峻，从销量和库存关系来看，整个城南的价格上扬概率较小，同时不排除个别楼盘为加速出货价格跳水。
未来两三年德阳楼市的销量价格走向取决于中国的宏观经济，在新一届政府的强力支持下，我相信中国经济肯定会稳中渐升。历年来，无论宏观经济如何，德阳楼市都有一个非常典型的特征，那就是市场再好，德阳都好不到哪儿去，市场再差，德阳也差不到哪儿去。目前德阳的城市经济已经见底，拿二重来说，明年不会比今年更差吧，当未来德阳支柱企业效益逐渐好转，房产市场应能平稳逐步上扬，楼市销量依然会保持平稳上升态势，我认为未来每年的销量会在100万方左右，上下波动20%（备注：135万㎡的销量极限目前看很难逾越）。
给个建议 / 别都当武大郎 其实做老二挺好
对于目前在售的、产品同质化严重的项目，应该抓紧出货，积极参与市场PK进行战斗。而对于目前市场稀缺改善型房源，要有策略的销售，建议不必追求快销，只需保持现有的销售状态，随市场供求变化做适当的策略调整。
对于那些新拿地的开发商来说，要精耕市场分析，深入市场调查。比如现在无论南北，小户型存量巨大，那么新的开发商就更要做好产品的规划定位。现在的市场现状是：个个都是武大郎，家家都在卖烧饼，相同的产品太多，导致哪一家的烧饼都不好卖，这就是小户型3千多元满天飞的原因。市场需要多元化，存在的就是合理的，有打虎的武松，有卖烧饼的武大郎，还有潘金莲和西门庆，这才构成丰富多元有趣的社会。产品也一样，根据地块性质、周边配套等差异打造有个性、多元化的优质产品才符合市场需求。
对于那些目前滞销的项目，要找准自己的位置，合理调整定位，加快自身配套呈现，加快销售脚步。举个例，比如某盘，本身地块的位置就在秧田之外了，那么在秧田之外做高层产品，和生活醇熟区域的产品都一样，那就没法吸引购房者了，除非整个区域的替代性产品都没有了，那可能还热销。相反如果当时规划成一片独具特色的低密住区，做成不同风格的别墅区，或者做成高品质的花园洋房，这样市场稀缺的产品一定会吸引德阳购房者。其实，这个例子说明在产品前期定位的时候就出了问题，这和阶段滞销有本质的区别。
对于还未呈现的项目来说，就要精研市场和产品，不要因为市场阶段滞销就让产品品质缩水，宣传的时候说的是总统套房，呈现之后是安居公寓，这肯定无法说服市场。开发商只有不忘初心，给大家呈现一个预期的，或者比预期更好的产品，市场才会买单。
如何发展 / 产品互补，提升品质和价值
要想健康发展，项目重点还是要找准市场定位，适时推盘，适时调整价格。产品价值是随市场和时间的变化而变化的。随着时间的推移，预期的品质配套在不断呈现，那么价格也会随价值一起提升。
市场想要保持良性发展，需要根据地块的性质，每家开发商形成差异化的互补性产品。适合做商业的地块，就多做商业产品，例如某商住项目，他的位置就适合做商业，学生多，消费人群多，所以商铺卖得火。但那个位置并不是绝好的居住区域，所以住宅开盘3000元/㎡价格是明智的，但我认为反正已经脱了底裤，3000元/㎡不如2999元/㎡来得更劲爆，竞争不是保胎，保3其实没什么实质意义。
适合居住的地块，就多做优质的住宅产品，例如德阳遍地的soho产品，其实这个产品形态更适合出现在城市CDB，而我们看看德阳的soho产品，哪个在中心区？都是搭乘大商业的定向思维模式进行的产品定位，而非中心区的soho产品推广时机是致胜关键，或许大商业兑现、人气鼎沸时抛这东西出来可能会更抢手。（大开发商曰封盘，小开发商基本办不到）。以上这些都依赖于开发前期的市场定位，了解市场需求，把握开发节奏。
总之，建议开发商们注重产品品质提升，注重房地产专业营销，多媒体多渠道多手法并用，让德阳人居环境更上一层楼，努力提升产品价值，让整个城市更宜居，更舒适。
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